Dở khóc dở ười với quý định chung cư 3 tầng hầm

Nếu bắt buộc xây 3 tầng hầm thì chi phí xây dựng bị đẩy cao, giá nhà cũng vì thế mà bị đẩy thêm 1-2 giá. Khi đó, không ai khác chính người mua nhà sẽ phải trả phần chi phí đội lên này trong giá mua căn hộ của mình.

Hiện nay, chỗ để xe ô tô đang là vấn đề nhức nhối của hàng trăm chung cư tại Hà Nội. Điển hình như dãy chung cư 45 tầng khu đô thị Kim Văn Kim Lũ chỉ có một tầng hầm, riêng chỗ đỗ xe máy đã không đủ, chỗ đỗ xe ô tô là chuyện rất xa xỉ. Tình trạng thiếu chỗ đỗ xe ô tô luôn là vấn đề bức bối tại đây.

>>Chung cư Ecolife Capitol

Ngay cả khu đô thị Linh Đàm, dù có hai bãi đỗ xe với sức chứa gần 200 xe nhưng nhà nào có xe ô tô thì "xe nhà ai nhà đó gửi", lý do chung quy cũng chỉ tại quỹ đất xây bãi để xe thì hầu như không có.

Tại khu đô thị mới Trung Hòa Nhân Chính, sau thời gian dài sử dụng, tình trạng thiếu chỗ đỗ xe ngày càng trầm trọng, gây bức xúc cho người dân. Trong quá trình thiết kế và xây dựng, do không tính được nhu cầu của người dân nên hầu hết đều không có tầng hầm để xe ôtô, hoặc có thì cũng chỉ đáp ứng được phần rất nhỏ.

Rõ ràng, vấn đề chỗ đỗ xe ô tô cần phải đặt ra khi đầu tư một dự án chung cư cao tầng do nhu cầu sử dụng xe ngày càng tăng, tránh tình trạng quá tải về hạ tầng đỗ xe trong tương lai gần. Đây cũng chính là lý do mà mới đây, Hà Nội đã có quy định yêu cầu nhà cao tầng, chung cư, trung tâm thương mại phải xây dựng tối thiếu 3 tầng hầm.

Tuy nhiên, sau khi quy định này ra đời đã gặp phải những ý kiến phản ánh từ các chuyên gia, doanh nghiệp BĐS và chính những người mua nhà. Đa số đều cho rằng, chủ trương của quy định là đúng nhưng Hà Nội cần phải phân khu vực, phân khúc nhà ở cho phù hợp, tránh tình trạng lãng phí không cần thiết.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này chị Xuân Thu, cư dân chung cư Golden Palace cho rằng: "Đây là quy định vô cùng đúng đắn của thành phố. Chung cư của chúng tôi may mắn có 4 tầng hầm vì thế mà không gian đỗ xe vô cùng thoáng rộng. Mỗi hộ cư dân được dành riêng 1 chỗ để ô tô, chính vì thế chúng tôi không phải khổ sở về vấn đề gửi xe như những chung cư khác".

Không được may mắn như chị Thu, anh Mạnh một cư dân tại chung cư Đại Thanh cho biết: "Chỗ để xe tại khu chung cư của chúng tôi là vấn đề cư dân cảm thấy bức bách nhất. Ngay cả để xe máy còn thấy chật chội, đừng nói gì đến kiếm một chỗ đậu ô tô. Tôi ủng hộ quy định này của thành phố Hà Nội".

Đứng ở góc độ một người đang có nhu cầu mua nhà, anh Đại Dương bày tỏ lo lắng: "Đường lối chủ trương của thành phố là đúng. Tuy nhiên, thành phố cần cụ thể hóa quy định, tránh đánh đồng áp dụng đại trà. Đối với những dự án nhà cho người thu nhập thấp thì không phù hợp bởi tại những khu chung cư này, không cần thiết có mỗi hộ gia đình đều có một chỗ đậu ô tô".

"Nếu bắt buộc xây 3 tầng hầm thì chi phí xây dựng bị đẩy cao, giá nhà cũng vì thế mà bị đẩy thêm 1-2 giá. Khi đó, không ai khác chính người mua nhà sẽ phải trả phần chi phí đội lên này trong giá mua căn hộ của mình. Điều này sẽ gây khó khăn cho người thu nhập thấp trong quá trình tìm một chốn an cư", anh Dương cho hay.

Trong khi người mua nhà đang dở khóc dở cười với quy định mới này thì đa phần các doanh nghiệp BĐS cũng cho rằng quy định này chưa phù hợp và thiếu thực tế. Chủ trương là đúng nhưng Hà Nội cần phải phân khu vực, phân khúc nhà ở cho phù hợp, tránh tình trạng lãng phí không cần thiết.

Trước những vấn đề phát sinh với quy định bắt buộc nhà cao tầng phải có 3 tầng hầm, mới đây Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Hùng đã có văn bản hỏa tốc gửi các sở ngành xung quanh quy định trong thiết kế và xây dựng tối thiểu có 3 tầng hầm.

Văn bản nêu rõ, để triển khai chỉ đạo của Thành ủy, từng bước cải thiện nâng cao điều kiện hạ tầng kỹ thuật, đáp ứng nhu cầu ngày một cao của Thủ đô về chất lượng sống đô thị, giao thông vận tải, thành phố giao Sở QH-KT chủ trì với các sở ngành nghiên cứu đề xuất các biện pháp, chính sách để cụ thể hóa nội dung chỉ đạo của Thành ủy như: thẩm quyền, hình thức ban hành chính sách, phân loại theo quy mô đầu tư (nhà thương mại, nhà xã hội, công trình công cộng…, theo không gian áp dụng-nội thành, ngoại thành…).

Như vậy, Hà Nội cũng đã phát đi thông điệp sẽ có những chỉ đạo cụ thể, chi tiết đối với từng phân khúc nhà ở cũng như từng vị trí.

Quốc Anh

Theo Trí thức trẻ

Chi tiết »

Dự án Moncity đang thi công rất tốt

Với tốc độ thi công 24/7, dự án Mon City đang vượt tiến độ và khách sẽ nhận bàn giao nhà trước 2-3 tháng so với kế hoạch.

Mon City có quy mô hơn 6,7 ha tọa lạc tại trung tâm hành chính và thương mại Mỹ Đình, tiếp giáp 3 mặt phố lớn là Lê Đức Thọ, Hàm Nghi, Nguyễn Cơ Thạch khu Nam Từ Liêm, Hà Nội.

Giai đoạn một dự án cung cấp ra thị trường 896 căn hộ chung cư có diện tích 52,6-86m2 và 147 căn nhà phố thương mại có diện tích từ 74,8-174,8m2. Sau một thời gian ngắn mở bán, Mon City đã tiêu thụ hơn 700 căn hộ chung cư và gần toàn bộ 147 căn nhà phố thương mại. Song song với tiến độ bán hàng, chủ đầu tư dự án chú trọng đảm bảo tiến độ công trường và chất lượng xây dựng.

Theo chủ đầu tư, với tiềm lực tài chính kết hợp năng lực của nhà thầu Hòa Bình, dự án Mon City đang vượt tiến độ dự kiến, khách hàng mua Mon City có thể được nhận bàn giao nhà trước 2-3 tháng. Mọi thay đổi về thời gian thi công đều các bên được tính toán kỹ lưỡng dựa trên yêu cầu đảm bảo chất lượng công trình.

Bên cạnh đó, đây là dự án được chủ đầu tư ký kết hợp đồng bảo lãnh sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với ngân hàng HDBank, khách mua là những người đầu tiên tại Hà Nội được nhận chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng khi mua nhà tại một dự án chung cư.

Thời gian tới, Mon City sẽ sớm công bố đối tác chiến lược trong lĩnh vực quản lý dịch vụ, nhằm xây dựng những chính sách chăm sóc cộng đồng dân cư toàn diện nhất.

Từ nay đến 30/6, chủ đầu tư dự án Mon City triển khai các chương trình quà tặng, ưu đãi dành cho khách hàng mua nhà. Theo đó, khách mua căn hộ thanh toán đợt 1 đủ 70% sẽ được chiết khấu giảm trực tiếp vào giá bán 2% tổng giá trị căn hộ. Khách hàng là người thân khi mua thêm căn hộ thứ 2 sẽ được giảm thêm 1,5% giá trị căn hộ.

Ngoài ra, mức chiết khấu 3,5% cũng được chủ đầu tư dành cho 15 khách hàng đầu tiên ký hợp đồng mua bán căn hộ tầng 30. Tương tự, với 25 khách hàng đầu tiên mua các căn hộ tầng 27,28 được hưởng giảm giá thêm 2% vào giá bán. Tất cả khách hàng mua căn hộ tại dự án Mon City trong thời gian thực hiện chương trình ưu đãi đều được hưởng thêm ưu đãi miễn phí dịch vụ quản lý 2 năm kể từ ngày bàn giao nhà.

Thanh Thư

Chi tiết »

Đồng bộ biển hiệu đường Lê Trọng Tấn có ảnh hưởng gì đến kinh doanh ?

Bên cạnh đó, cũng không ít ý kiến cho rằng, đây là sự hạn chế sáng tạo trong nghệ thuật quảng cáo cũng như khó phân biệt các thương hiệu, dẫn tới lẫn lộn, thiếu nét đặc sắc riêng của mỗi cửa hàng. Anh Tạ Văn Nhạ, kinh doanh quần áo trẻ em số 140 Lê Trọng Tấn cho biết, từ khi tuyến đường được đưa vào sử dụng, doanh số kinh doanh cửa hàng anh bị giảm 30 đến 40% so với trước. Sự đồng nhất kích thước, màu sắc biển hiệu làm các khách hàng khó nhận ra cửa hàng, thương hiệu. Vì vậy lượng khách giảm đi rất nhiều.

Dưới góc độ chuyên môn về kiến trúc, xây dựng, kiến trúc sư Lê Văn Kiên cho rằng, cách tiếp cận của Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân và các ngành chức năng thành phố Hà Nội trong việc đồng bộ hóa các biển hiệu là đáng ghi nhận. Khác xa với thực trạng trên các tuyến phố hiện nay là “mạnh ai nấy làm”, biển hiệu, biển quảng cáo đa kích thước, đa sắc màu, thò ra thụt vào…

Tuy nhiên, theo kiến trúc sư Lê Văn Kiên, không nên khống chế hai màu sắc chủ đạo xanh và đỏ. Bởi nhiều sản phẩm, thương hiệu tồn tại trong công chúng, người mua hàng màu sắc đặc trưng vốn có. Cùng với đó là lắp thêm đèn chiếu sáng cho biển hiệu, vì vào ban đêm hệ thống biển hiệu này gần như không phát huy tác dụng. Theo ông Kiên, về màu sắc, ánh sáng nên để các cơ quan, cửa hàng buôn bán được quyền chọn lựa. Nếu đồng nhất màu sắc, ánh sáng thì mất cái đặc thù, thương hiệu của từng sản phẩm…

Ông Đặng Minh Tuấn, Phó Chủ tịch UBND phường Khương Mai, quận Thanh Xuân khẳng định: Trước khi triển khai chỉnh trang biển quảng cáo, dưới sự chỉ đạo của Quận, UBND phường đã tiến hành vận động tuyên truyền và có biên bản khảo sát, xin ý kiến đóng góp về nội dung chỉnh trang biển hiệu đến từng hộ dân và được nhân dân đồng thuận rất cao.

Ông Đặng Minh Tuấn cũng lưu ý, đây là biển hiệu chứ không phải là biển quảng cáo: “Trước khi làm, UBND phường cũng đã phối hợp với UBND quận tuyên truyền đến bà con nhân dân và bà con rất ủng hộ, và chúng tôi cũng đã gắn các biển mẫu lên để bà con chiêm ngưỡng. Thực tế là nếu bà con nhân dân không ủng hộ thì chúng tôi không thể làm được. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thì có những ý kiến, và chúng tôi sẽ tiếp thu hoàn thiện”.

Những ý kiến trái chiều trước việc đồng bộ hóa biển hiệu trên tuyến đường kiểu mẫu Lê Trọng Tấn là điều dễ hiểu. Phản hồi này đang được chính quyền cơ sở cũng như các cơ quan liên quan của thành phố Hà Nội tổng hợp, đánh giá nhằm đưa ra một giải pháp tối ưu nhất trong thời gian tới./.

Theo Huy Nam

Chi tiết »

CHuẩn bị xây dựng TTTM lớn của Vinhome Liễu Giai (Vinhomes Metropolis)

Sau khi được thu hồi, diện tích đất này sẽ giao cho Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp - Vinhomes Metropolis.

Khu đất có ranh giới khu đất được giới hạn bởi các mốc từ 1, 2, 17, 18, 12, 16, 4, 5, 6, 9, 10 xác định tại bản vẽ tổng thể mặt bằng tỷ lệ 1/500 do Tổng Công ty Tư vấn xây dựng Việt Nam lập, Sở Quy hoạch Kiến trúc phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận ngày 24/4/2016.

UBND thành phố yêu cầu Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư Việt Nam có trách nhiệm liên hệ với sở, ngành liên quan để được xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, làm thủ tục về hợp đồng thuê đất theo quy định; nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và làm thủ tục giảm tiền thuê đất theo quy định; nhận bàn giao đất trên bản đồ và ngoài thực địa khu đất....

Phối hợp với Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước có trách nhiệm làm thủ tục xác định giá trị vốn góp sở hữu nhà nước của SCIC tại dự án trước ngày 30/6/2016 theo đúng quy định pháp luật. Thực hiện trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội tại dự án với hình thức nộp bằng tiền theo quy định.

Trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, chủ đầu tư phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.

Hết thời hạn được gia hạn mà Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư Việt Nam vẫn chưa đưa đất vào sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng thì UBND thành phố thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.

Thanh Ngà

Chi tiết »

Nhà đầu tư có nên đổ tiền vào thị trường BĐS Cửa Tây HCM

Quỹ đất đang hẹp dần tại các khu vực phía Đông và Nam đẩy các dự án đầu tư mới tiến dần về khu Tây, cơ hội và tiềm năng phát triển của khu vực này đang thể hiện ngày càng rõ rệt.

Điểm sáng về hạ tầng và tiện ích

Thị trường địa ốc nơi đây mở ra nhiều cơ hội sinh lời, đặc biệt là các khu vực giáp ranh với Tp.HCM như Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hòa… Với cơ sở hạ tầng được đầu tư tốt, giao thông thuận lợi:

Sông Vàm Cỏ liền kề hướng ra biển Đông và đi các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long; đường cao tốc Sài Gòn - Trung Lương nối liền Tp.HCM với Tân An (Long An) và Mỹ Tho (Tiền Giang); đường cao tốc Tân Sơn Nhất - Long An sẽ được đầu tư nối Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất và Long An, khoảng cách đi lại ở những khu vực này với Tp.HCM khá gần, không chỉ phù hợp cho những người có nhu cầu nhà ở tại địa phương mà cả với những người đang làm việc ở Tp.HCM.

Thêm vào đó, ngày càng nhiều tiện ích phục vụ nhu cầu của cư dân khu Tây xuất hiện mang đến diện mạo mới cho khu vực này như cụm rạp chiếu phim Galaxy; trung tâm thương mại AOEN Mall; siêu thị BigC; siêu thị Coop mart; chuỗi cửa hàng tiện lợi của Circle K, B’smart, Vinmart, công viên, trường học, bệnh viện.

Nổi bật thị trường Long An

Với lợi thế về vị trí và giao thông tạo cho Long An thế mạnh rất lớn về phát triển kinh tế trong tương lai. Ngoài ra, trong chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Long An với TP. HCM được quy hoạch thành khu đô thị mở của Thành phố.

Trong đó, thị trấn Bến Lức là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa thương mại, dịch vụ của huyện Bến Lức có vị trí đặc biệt quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm của tỉnh Long An.

Đặc biệt Bến Lức còn là đô thị cửa ngõ của Tp HCM đi các tỉnh thuộc vùng Đồng Bằng Sông Cửu Long, chịu sự tác động ảnh hưởng tích cực và lan tỏa phát triển về kinh tế – xã hội của Tp HCM. Và xét về các chỉ tiêu như vị trí địa lý và tính chất của đô thị, chỉ tiêu kinh tế – xã hội cũng như quy mô dân số, nhà ở, hạ tầng đô thị, giao thông thị xã... Bến Lức xứng đáng đạt đô thị loại IV.

Lợi thế về hạ tầng mang lại giá trị cao cho bất động sản
Ngoài ra, Long An với diện tích rộng lớn nhưng diện tích đa phần là đất nông nghiệp vì thế hệ thống cây xanh còn rất nhiều, bên cạnh đó do trực thuộc vùng đồng bằng sông cửu long có hệ thống sông ngòi dày đặc nên tạo cho toàn tỉnh Long An có môi trường sống trong lành và mát mẻ.

Một yếu tố đặc biệt quan trọng là dù giáp ranh với TP.HCM nhưng mặt bằng giá các dự án đất nền tại Long An nói chung và Bến Lức nói riêng không cao, chỉ cần bỏ ra 5,5 triệu/m2 là có thể đầu tư vào một khu đô thị có quy hoạch bài bản.

Phần lớn dự án triển khai ở Long An là dự án mới, được bán với giá gốc, nên tiến độ thanh toán rất linh hoạt, chia thành nhiều giai đoạn, do đó những người có thu nhập trung bình vẫn có thể tham gia được. Cụ thể, giá đất trung bình tại Bến Lức vào khoảng từ 500tr - 750tr/nền cho diện tích 100m2 – 150m2, riêng với biệt thự nhà phố giá giao động khoảng từ 1,5 - 1,8 tỷ/căn.

Nên lựa chọn những dự án nào

Để tránh những rủi ro khi đầu tư vào bất động sản, các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ và cân nhắc một vài yếu tố quyết định như dự án phải có quy hoạch bài bản, nằm tại vị trí trung tâm hay liên kề với những con đường huyết mạch sẽ giúp gia tăng giá trị của bất động sản đó.

Ngoài ra, những dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì sự thanh khoản của bất động sản sẽ nhanh chóng hơn. Bên cạnh đó, yếu tố về pháp lý luôn phải đặt lên hàng đầu để tránh mua các sản phẩm phân lô của hộ gia đình, các trung tâm môi giới địa phương nhỏ lẻ chưa hoàn thiện các thủ tục giấy tờ pháp lý hoặc mua đất nông nghiệp khó chuyển đổi mục đích sử dụng.

Theo giới kinh doanh địa ốc, Long An đang trở thành điểm ngắm mới của các nhà đầu tư bất động sản. Đây là tín hiệu để thị trường bất đông sản tại Long An cũng như tại Bến Lức khởi sắc trong thời gian tới.

Chi tiết »

Cách bài trí nội thất trong nhà cúa nghề KD BĐS

Xuất phát từ quan niệm ngôi nhà có thể mang lại may mắn hay rủi ro cho gia chủ nên trong quá trình mua, khách hàng thường tỏ ra khá quan tâm đến phong thủy của ngôi nhà. Vì vậy, trong kinh doanh bất động sản, khoa học phong thủycó vai trò vô cùng quan trọng bởi đây là yếu tố có tác dụng lớn trong việc thuyết phục khách hàng.

>> Đăng kí xem nhà mẫu Ecolife Capitol

Vị trí và phương hướng là yếu tố đầu tiên cần xem xét. Bởi vậy, cần chú trọng nhiều đến việc xác định phương hướng phù hợp và tốt với căn nhà.

Ngoài ra, cần chú ý tránh những năng lượng xấu từ bên trong, cũng như bên ngoài tác động đến căn nhà, lưu ý những cấu trúc khó dịch chuyển hoặc khó xử lý như bức tường lớn, bể nước, cột phát sóng…; tránh hướng có toà nhà lớn che chắn trước mặt hay có một con đường xông thẳng vào nhà… Những vật thể này thường mang năng lượng xấu, khó xử lý, cũng như hóa giải.

Vì vậy, những người kinh doanh bất động sản cần phải chú ý đến vấn đề này trong việc mua bán hoặc thuê mướn bất động sản, tránh để bị ảnh hưởng bởi những cấu trúc xấu.

Trong phong thủy, hành Hỏa thường tốt cho người kinh doanh bất động sản bởi Hỏa sinh Thổ, trong khi Thổ lại tượng trưng cho bất động sản. Do vậy, người kinh doanh bất động sản nên bài trí căn phòng của mình theo những hướng sau đây:

Đảm bảo ánh sáng đầy đủ, đặc biệt là ở phòng tiếp khách, vùng không gian xung quanh cổng ra vào.

Nên trang trí nội thất bằng màu đỏ, da cam, vàng tươi, ví dụ như một bức tranh có màu sắc chủ yếu là đỏ.

Phối kết hợp các vật dụng trang trí với biểu tượng mặt trời, lửa… biểu trưng cho hành Hỏa.

Đặt những đồ vật có hình tam giác, hình chóp trong phòng vì đây là hai hình khối tượng trưng cho hành Hỏa trong phong thủy.

Chi tiết »

Dự án tỷ đôla của Bitexco được Hà Nội chấp thuận đầu tư

Cùng với khu đô thị trị giá 1,9 tỷ USD của Bitexco, một dự án lớn khác của Vingroup cũng vừa được Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư.

UBND TP Hà Nội vừa trao quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư giai đoạn I dự án Khu đô thị Nam đường vành đai 3, tại phường Đại Kim, quận Hoàng Mai và xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì (The Manor Central Park) cho chủ đầu tư là Công ty cổ phần Bitexco.

The Manor Central Park là dự án khu đô thị đa chức năng với biệt thự, chung cư, trung tâm thương mại, công viên... nằm ở phía nam đường vành đai 3 có số vốn đầu tư 1,9 tỷ USD chia làm 4 giai đoạn. Dự kiến trong quý IV, dự án sẽ được triển khai và hoàn thành sau 5 năm.

Một dự án khác cũng nhận được quyết định đầu tư là Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh tại phường (Green City) Cầu Diễn, quận Nam cho chủ đầu tư là Công ty cổ phần bất động sản Hồng Ngân - đơn vị thuộc sở hữu của Tập đoàn Vingroup.

Green City có quy mô hơn 17,6ha, tổng mức đầu tư khoảng 4.850 tỷ đồng. Trước đó, tháng 8/2014, Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Đô thị Sài Đồng (SDI) - công ty con của Tập đoàn Vingroup đã bỏ ra 1.286 tỷ để mua lại Công ty Hồng Ngân. Vingroup cho biết dự kiến sẽ khởi công dự án vào quý IV năm nay và hoàn thành sau 4 năm.

Đây là tổ hợp ở đa năng với các khu biệt thự, nhà vườn, nhà ở, cửa hàng liền kề, chung cư cao tầng, hệ thống trường học các cấp, phòng khám đa khoa…

Ngọc Tuyên

Chi tiết »